פסק-דין בתיק ה"פ 8508-09 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' גויכמן

1.         לפני תובענה למתן פסק דין המורה על תיקון שטר משכנתא שנחתם לטובת הבנק המבקש (להלן - הבנק) ונרשם בלשכת רישום המקרקעין על דירתם של המנוחים יונה גוייכמן ז"ל ורייזה גרינברג (גוייכמן) ז"ל (להלן - המנוחים), באופן שהמשיבים 3 ו-4, יירשמו בשטר כלווים, תחת המנוחים, הרשומים כיום בשטר גם כלווים וגם כממשכנים. בסיכומיו ויתר הבנק על בקשתו לתיקון שטר המשכנתא וצמצם את הסעד שנתבקש לסעד המצהיר כי למרות האמור בשטר המשכנתא, משכנו המנוחים את דירתם לטובת הלוואה שנטלו המשיבים 3 ו-4.

המחלוקת

2.         ביום 8.3.95 פנו המשיבים 3 ו-4 (להלן - המשיבים) לבנק, בבקשה למתן הלוואה בסך 560,000 ש"ח. על פי מסמכי הבנק, נתבקשה ההלוואה כנגד שיעבוד דירת מגוריהם של המנוחים, הורי המשיב 3, דירה המצויה ברחי עולי הגרדום 221/8 בירושלים, והידועה כחלקה 7/8 בגוש 30204 (להלן - דירת המנוחים) (ראה הבקשה נספח ג' לתובענה). הבנק נענה לבקשת המשיבים, וביום 13.3.95 נכרת הסכם הלוואה בין הבנק למשיבים. עוד באותו יום, חתמו המנוחים על "שטר/הסכם משכון" עם הבנק, בהתייחס לדירתם, וכן על הודעת משכון שהופנתה לרשם המשכונות (נספחים ז1 ו-ז2 לתובענה). למחרת היום, ביום 14.3.95, חתמו המנוחים גם על "יפוי כח והרשאה מיוחד ובלתי חוזר" לטובת הבנק, אף הוא בהתייחס לדירתם (נספח ח' לתובענה).

3.         ביום 23.1.96 ערך הבנק שטר משכנתא, בהתייחס לדירת המנוחים, לצורך רישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין. בשטר, אשר נחתם ע"י נציג הבנק, וכן ע"י המנוחים, באמצעות עו"ד יונה בקמן "עפ"י יפוי כח בלתי חוזר", נרשמו המנוחים הן כלווים והן כממשכנים, באופן המורה, לכאורה, כי המשכנתא נועדה להבטיח פירעונה של הלוואה שנטלו המנוחים (ראה השטר, נספח ט' לתובענה). המשכנתא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על דירת המנוחים על פי השטר.

4.         בחלוף השנים, הלכו המנוחים לעולמם. המנוח יונה גויכמן ז"ל נפטר ביום 30.12.99, וציוה את זכויותיו בדירה למשיבים 3 ו-4. המנוחה רייזה גרינברג (גויכמן) ז"ל נפטרה ביום 20.3.10, וציותה רכושה למשיבים 5 ו-6, ילדיהם של המשיבים 3 ו-4.

5.         לימים, פיגרו המשיבים בתשלומי ההלוואה, והבנק ביקש לממש את דירת המנוחים. רישומם של המנוחים בשטר המשכנתא כלווים, מנע מימושה של הדירה לפירעון ההלוואה שניטלה ע"י המשיבים. הבנק ביקש לתקן את שטר המשכנתא, על יסוד ייפוי הכוח שבידיו, אולם בקשתו נדחתה ע"י רשם המקרקעין בשל פטירתו של הממשכן יונה גויכמן ז"ל, ובשל כך שלא צורפה חתימת היורשים לשטרי תיקון המשכנתא. ערר שהוגש לממונה על המרשם נדחה אף הוא בעקבות התנגדות המשיבים. הממונה על המרשם סבר כי הבקשה מעוררת שאלה, האם ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לבנק ע" המנוחים, כולל הרשאה לתקן את תנאי המשכנתא ע"י הוספת לווים. שאלה זו, כך סבר, מחייבת בחינת "עסקת היסוד" אשר לשם הבטחתה ניתן ייפוי הכוח, ולכן מחייבת שמיעת ראיות וקביעת ממצאים, ודינה להתברר בערכאות המוסמכות.

6.         נוכח עמדת רשם המקרקעין, עתר, אפוא, הבנק, למתן פסק דין המורה על תיקון שטר המשכנתא באופן שהמשיבים יירשמו בשטר כלווים, תחת המנוחים (הרשומים, כאמור, גם כלווים וגם כממשכנים). הבנק טען כי כוונת הצדדים, בעת חתימת מסמכי ההלוואה והמשכון, היתה כי המנוחים ישעבדו את דירתם להבטחת פירעון ההלוואה שנטלו המשיבים, ואולם בשל טעות סופר שנפלה בעריכת שטר המשכנתא, נרשם בטעות, כאילו המשכנתא נועדה להבטיח הלוואה שנטלו המנוחים.

7.         המשיבים התנגדו לבקשה. המשיבים העלו שורה של טענות בהתייחס לבקשה לתיקונו של שטר המשכנתא: המשיבים טענו כי שטר המשכנתא הוא חסר תוקף משפטי ולכן אין לתקנו, כי התיקון המתבקש הוא תיקון מהותי בשטר המשכנתא המוסווה כבקשה לתיקון טעות סופר, וכי התביעה לתיקון שטר המשכנתא התיישנה, ולחלופין הוגשה בשיהוי ניכר. המשיבים הכחישו גם את טענת הבנק לפיה משכנו המנוחים את דירתם להבטחת הלוואתם של המשיבים. לענין זה טען המשיב 3 בתצהירו, כי לא ביקש מהוריו כי ימשכנו את דירתם או יערבו להלוואה. עוד טען כי ממסמכי הבנק הוא למד כי הוריו התכוונו ליטול הלוואה עבור עצמם, ובגינה נרשמה המשכנתא, אולם אף שבפועל לא נטלו את ההלוואה, נותרה המשכנתא רשומה על דירתם. בתצהיר משלים מטעמו, טען המשיב 3, כי אין המשיבים חבים דבר לבנק בגין ההלוואה שנטלו.

8.         בעת שמיעת הסיכומים, ונוכח הערות בית המשפט על קשיים העולים מן הסעד שנתבקש, צמצם הבנק את הסעד שתבע וביקש ליתן סעד הצהרתי לפיו, למרות האמור בשטר המשכנתא, משכנו המנוחים את דירתם לטובת הלוואה שנטלו המשיבים 3 ו-4.

הכרעה

9.         דין התובענה (במתכונתה המצומצמת) להתקבל. עיון בראיות שהוצגו מעלה ברורות כי המנוחים שיעבדו את דירתם לטובת הבנק לשם הבטחת פירעון ההלוואה שנטלו המשיבים מן הבנק. הדבר עולה מן המסמכים עליהם חתמו, ממסמכי הבנק, ומהעדר כל ראיות על הלוואה אחרת שנטלו המנוחים, כפי שיפורט להלן.

10.       מסמכי הבנק מעידים היטב על מהלך העניינים שקדם לרישום המשכנתא על דירת המנוחים. כבר במעמד בקשת ההלוואה, שנועדה לרכישת דירה, הציעו המשיבים את דירת המנוחים כבטוחה להבטחת פירעון ההלוואה שביקשו. הדבר עולה מטופס הבקשה להלוואה, נספח ג' לתובענה, בה הציעו המשיבים כ"ביטחון נכסי" להלוואה, את דירת המנוחים, ששוויה הוערך ב-450,000 ש"ח. בס' י' לבקשה מתוארת הדירה, לרבות זיהויה הרישומי, תוך שצוין כי מדובר בדירת מגורים שבעליה "הורים גויכמן יונה, גרינברג רייזה".

11.       הבנק בחן את הבקשה, ובטופס "הערכת הלוואה", נספח ה' לתובענה, ציין כי מדובר בהלוואה ללא ערבים, שתובטח ע"י שעבודם של שני נכסים, דירתם של המשיבים ודירת ה"הורים", כדלקמן:

                        "יד שניה בירושלים בשווי 750,000 ש"ח

                        יד שניה בירושלים בשווי 450,000 ש"ח (דירת הורים)"

עוד צוין כי "יש להמציא יפוי כח על דירת ההורים". בהמלצת עובד הבנק, שנרשמה באותו הטופס, ביום 8.3.95, נרשם "ממליץ לאשר המבוקש בתנאי שעבוד 2 הנכסים ששוויים לא יפחת מ-1,100,000 ש"ח". ובהמשך, בסעיף "הנחיות לפתיחת תיק הלוואה" צוין "ביטחונות נכסיים: שיעבוד שני נכסים" (ההדגשה במקור). בראיון שנערך עם המשיבים, אשר תועד באותו הטופס, פורט:

"בבעלות הוריו של הבעל דירה בירושלים (ההורים בגיל 80). היורש היחיד הוא הבעל והם חתמו לו על יפוי כוח בלתי חוזר להעברת בעלות. מאחר ואינם מוכנים להמציא ערבים ישעבדו דירה זו".

ברי, אם כן, כי המשיבים, שביקשו ליטול הלוואה ללא ערבים, הציעו את דירת המנוחים כבטוחה נוספת להלוואה שביקשו, וכי הבנק התנה מתן ההלוואה בשעבוד שתי הדירות: דירת המשיבים ודירת המנוחים.

12.       הסכם ההלוואה נחתם ע"י המשיבים, הלווים, ביום 13.3.95. באותו היום חתמו המנוחים על הסכם המשכון והודעת המשכון על דירתם (נספים ז1, ז2 לתובענה). סמיכות הזמנים ההדוקה בין מועד חתימת הסכם ההלוואה ע"י המשיבים ובין מועד חתימת מסמכי השעבוד ע"י המנוחים, מעידה גם היא, כי על פי הצעת המשיבים, שנתקבלה ע"י הבנק, שועבדה דירת המנוחים להבטחת ההלוואה שניטלה ע"י המשיבים.